Общая характеристика зданий постройки до 1925 года

Печать

Дома постройки до 1925 года отличаются расположением, в основном, в центральных районах города. Годы постройки условно можно разбить на 2 периода: 1800-е - 1917 гг. ( дореволюционные ) и 1917-1925-е гг. Хотя фактически строительство во время революции и гражданской войны не велось. Достаточно часто эти дома являются памятниками истории и/или архитектуры.  Их особенность состоит еще и в том, что для комфортного проживания они пригодны только после капитального ремонта, поскольку снабжены устаревшими «родными» коммунальными, отделочными и прочими материалами. Следует отметить, что практически очень мало зданий , которые дошли до наших дней в первозданном виде. Большинство из них подверглось капитальным ремонтам после 1945 года. Особенно это касается дореволюционных Доходных домов.
При этом, дома той эпохи несомненно выгодно выделяются среди общей массы построек советского периода оригинальностью, нестандартными архитектурными решениями (как внутри, так и снаружи здания), просторными площадями. Ведь типовых проектов тогда не существовало и каждый дом был авторским творением архитектора, его фантазией, его «застывшей музыкой». При правильном подходе, облагораживании и современном оснащении, дореволюционная постройка становится вполне кокурентноспособным и оправданно дорогим жильем.

С 1861 года киевские улицы разделяются по застройке на 4 разряда. Согласно этим разрядам определялось, какие дома — кирпичные по индивидуальным проектам, смешанные кирпично-деревянные или деревянные — на них можно строить. Центральные, аристократические, районы относились к высшим разрядам, окраины — к низшим.
В конце ХІХ века в Киеве намечается «строительный бум», что выразилось в резком росте цен на землю и на недвижимость, а также в повышении этажности и плотности жилой застройки. Если раньше больше строили для себя, то, начиная с конца ХІХ века, большинство вновь строящихся жилых зданий эксплуатируется именно как доходные дома. В середине ХІХ века строительство малоэтажного дома не требовало кредитов, а вот в конце ХІХ— начале ХХ века чуть не каждый доходный дом строился с привлечением денежных средств Киевского городского кредитного общества и частных лиц.
На рубеже ХІХ—ХХ веков встречается несколько характерных типов планировки доходных домов, которые могли быть односекционными или многосекционными. Как правило, в односекционных домах на лестничную площадку выходили две или четыре квартиры, однако позже, в первое десятилетие ХХ века, появляется тип односекционного дома коридорной системы с одной квартирой на этаже, предназначенной для самых богатых квартиросъемщиков. В конце ХІХ века лестничные клетки односекционных домов выносятся наружу в самостоятельный объем. В отдельный блок также выделяют кухни, санузлы и ванные; появляются лифты. Как правило, «парадная» и «черная» лестницы размещаются по центральной оси. «Парадные» жилые помещения (гостиная, кабинет, спальня) ориентируются на главный фасад, а вспомогательные (кухня, санузел, комната прислуги) группируются вокруг «черной» лестницы и выходят окнами во двор. В односекционном доме с одной квартирой на этаже лестницы находились в торцах здания, комнаты большой площади выходили на главный фасад, а кухни располагались в глубине квартиры. Многосекционные доходные дома состояли из двух-трех секций и могли тянуться вдоль улиц, располагаться на углу или иметь компактный план с внутренним, замкнутым со всех сторон, двором-колодцем.
Примерно в то же время выделяется три типа строящихся жилых зданий: мало- и среднеэтажные особняки, строящиеся владельцами для себя и своей семьи, а потому не предназначенные для продажи, и доходные дома, рассчитанные на получение прибыли от продаваемых или сдаваемых внаем квартир и зданий, возводимые с целью получить разницу между себестоимостью построенного здания и ценой продажи. При этом не обязательно все квартиры в доходных домах сдавались внаем: как правило, в конце ХІХ — начале ХХ века владелец доходного дома жил в одной из наиболее комфортных квартир своей собственности.
Для старинных зданий достаточно характерны многокомнатные (четыре-восемь, а иногда и больше комнат) комфортабельные квартиры с дифференцированными по назначению комнатами и развитым составом подсобных помещений, обслуживаемые двумя лестницами - "парадной" и "черной". Высота потолков в них достигает 4-4,5 м. В некоторых домах этого типа планировка квартир ориентирована на жильцов различной материальной обеспеченности. В таких домах большие благоустроенные многокомнатные квартиры соседствуют с небольшими квартирами, имеющими только самое необходимое оборудование. За прошедшее время большинство таких квартир было перепланировано (зачастую стихийно и бессистемно), что привело к дроблению и превращению многокомнатных квартир в малокомнатные, возникновению хаотичной планировки.
При строительстве зданий этого периода широко применялись ленточные фундаменты из бута и кирпича. Кирпичные стены таких зданий имеют большую толщину (80-100 см). Перекрытия в основном решены с использованием деревянных (реже - металлических) балок, однако в подсобных и вспомогательных помещениях довольно часто встречаются железобетонные перекрытия или перекрытия в виде кирпичных, бетонных и железобетонных сводиков по металлическим балкам. Крыши - чердачные, с деревянными наклонными стропилами. Для этих зданий также характерно устаревшее инженерное оборудование, вплоть до печного отопления газом.
После Октябрьской революции 1917 года Киев вступил в новую фазу развития. Советское правительство приняло постановление о реквизиции квартир буржуазии, богатых чиновников и конфискации доходных домов для улучшения жилищных условий трудящихся. В 1921 — 1925 гг. в «новые» квартиры переселилось более 25 тыс. киевских рабочих.
До Гражданской войны 1917-18 гг. жилой фонд Киева составлял всего 3,5 млн м2. Вследствие революции, войн и народных волнений он только сократился. Многие здания были разрушены, и в первые годы правления Советов тысячи семей жили в подвалах и полуподвалах, в обветшавших и явно аварийных зданиях. На одного киевлянина приходилось тогда всего 1,5 м.2 жилья. Именно поэтому, помимо многочисленных уплотнений и создания коммунальных квартир в городе – на Печерске, Демеевке, Шулявке, Куреневке – активно строили жилые кварталы. Кроме того, власти дали желающим разрешение строить жилье на свободных территориях на собственные средства – так были расширены многие слободки на левобережье.,
После 1920 г. развернулись также работы по восстановлению и реконструкции города. В годы гражданской войны строительство не велось. Разруха отрицательно сказалась на состоянии жилого фонда Строительный бум начала ХХ в., за время которого жилая застройка Киева увеличилась до 6,2 млн. м.2, сменился затишьем и упадком в 20-е гг. в связи с тем, что столицу перенесли в Харьков и только, возвратив себе статус столицы, строительство в Киеве оживилось.